黄奇帆：大力建设公共租赁住房 努力扩大住房保障覆盖

   五、确保公共租赁住房的保障属性

　　对于住房，需要明确公共产品和私人产品的边界。作为公共产品的公共租赁住房，惠及对象是无法通过市场机制解决居住问题的困难群体，其重要特征之一是不能转化为私权，而只能作为公有或集体所有物品，动态地让居住困难群体享用。即使在资本主义国家，保障性住房也是由政府主导建设，不由私营企业承建和持有产权。作为社会主义的中国，更应坚持政府主导、产权公有的方向，由政府或政府委托的国有机构持有产权，确保公共租赁住房的公共保障属性。

　　现在，社会上有一种观点：在政府资金紧张的情况下，可以由房地产开发商来参与建设公共租赁住房。其实不然，这样很容易出现政策不清、分配不公和利益输送等问题。比如，开发商建设的房屋产权归谁？政府是否给予政策优惠？开发商追逐利益与政府保障取向的价值如何平衡？怎样保证配租、运行、管理等环节的公正合理？如何堵塞建设过程中可能出现的寻租漏洞？诸如此类，留下很多含混不清的“灰色地带”。再则，政府造房在体制和政策上都有优势，当前资金和远期利益也能平衡，没有理由拿不出钱来造公共租赁住房。

　　为此，我们认为，公共租赁住房建设必须坚持政府主导、产权公有的方向，这也是负责任政府履行社会管理和公共服务职责的重要体现。当中，地方政府尤其要注意三点：一是建设主体和产权归政府。公租房应由政府投资，否则，就会扭曲公共租赁住房的公共保障属性。二是实行“封闭运转”。反思经济适用房一定期限后可以上市转让所带来的一系列问题，公共租赁住房必须突出公共产品的属性，承租人所购买的公共租赁住房在进行转让或抵押处置时，其回购的主体只能是地方政府的公租房管理局，用以再转让给新的低收入群体，从而避免因利益输送带来的灰色交易问题。三是最大限度降低造价和租金。建设用地以划拨方式提供，享有免征行政事业性收费和政府性基金、土地使用税、土地增值税、营业税、房产税等优惠政策。房屋租金主要考虑贷款利息、房屋维修管理费用、空置损耗三部分因素，原则上不超过同等品质商品房市场租金的60%，这样才能体现公租房的保障属性。

　　六、公共租赁住房完全可以成为政府的“优良资产”

　　从国内外的实践经验看，由于公共租赁房的供应对象广泛，建设任务大，资金保障成为普遍难题。短期看，财政需要提供启动与建设资金，但受到资金短缺、筹措渠道不明确等问题制约，保障计划难以落实。长期看，由于政府持有房源，后续的维护、更新改造以及管理、服务等都需要投入大量的人力、物力和财力。以重庆为例，未来3年建成3000万平方米公共租赁住房，投资规模约为750亿元，再加上后续的维护和管理，资金保障问题确实需要平衡。从重庆实践看，只要运作得当，政府建设公共租赁住房不会成为一种经济负担，反而会成为一笔优质资产。

　　以政府投入为先导。一是用好中央安排的专项资金和财政年度预算安排资金。二是依托土地储备机构先期储备土地的优势，全部采用划拨方式供应，土地成本不计价，作为政府注入公共租赁住房系统的国有资产。其中主城的储备地拿出3万亩作为划拨地投入，至少相当于投入150亿元。三是每年商品房土地出让收益的5%用于支持公共租赁住房建设，3年共计约30亿—40亿元。四是减免建设环节相关税费。通过上述渠道，重庆公租房建设可以保证200亿元的先期投入。

　　积极拓展融资渠道。在新加坡和香港，金融、保险资金进入公共租赁住房建设领域并得到可靠收益，已有先例。这方面，地方政府可以有所作为。以国内保险资金为例，如果存入银行，每年只有3%左右的利息，而投入公共租赁住房后，可实现4%以上的收益，因此保险资金很有积极性。从全部750亿元投资看，其中500亿元通过社会融资方式解决，如果支付4%—5%的年利息，每年大约需要20多亿元。按照重庆公共租赁住房每年每平方米120元左右的租金标准计算，3000万平方米每年可收租金36亿元，除了用于还款付息外，近一半的资金还能用于房屋的维护和管理，完全可以实现当期资金的平衡。

　　保持收益远期平衡。作为一项民生投入，在算好当前账的同时，也要算好长远账。表面上，政府大规模推出不收土地出让金的公共租赁住房“账算不过来”，实际上并非如此。大量的公共租赁住房建设，不仅解决了就业者的居住问题，还能进一步改善投资环境，吸引更多企业投资。同时，随着时间的推移，当“夹心层”群体因收入提高不再需要公共租赁住房时，公共租赁住房作为优质房产，有套期保值的功效，可以回笼资金“反哺”建设和管理成本。我们还准备把对商品房征收的房产税作为运营资金的重要渠道，实现社会财富的再分配。这不是“仇富”，而是鼓励和引导先富起来的群体更多地关注民生，深刻理解“茅屋不舒服时，宫殿就不安全”的道理。总体上，政府投入公租房为民生服务，社会融资资本实现保值和周转，可以实现政府、企业、老百姓“三赢”。

　　今年6月，李克强副总理主持召开了全国公共租赁住房工作会议，住房和城乡建设部等部门下发了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，这是深化我国住房制度改革的一件大事。我们相信，按照党中央、国务院的决策部署，上下一心，扎实推进，创新而为，中低收入群体的住房难题一定能得到有效解决，“住有所居”的目标也一定能早日实现。（作者系重庆市委副书记、重庆市人民政府市长　黄奇帆）