黄奇帆：大力建设公共租赁住房 努力扩大住房保障覆盖

   四、科学安排准入机制和规划布局

　　从国外的经验看，政府制定缜密而严格的法律法规，对购买人的条件作出合理界定，并精心制定科学合理的住宅建设发展规划，是保障性住房建设的两大“利器”。反思我国的住房保障体系，一方面，准入条件和户籍捆绑在一起，如刚毕业的大学生、外来农民工受限于带有地方福利因素的户籍制度，被挡在住房保障体系之外，无法在城市“安身立命”。另一方面，不合理的规划和布局人为割裂了保障性住房与城市的联系，形成城市“贫民窟”。为此，地方政府应该坚持以科学发展观为指导，以公共租赁住房建设作为切入点，“以人为本”地实现“夹心层”等中低收入群体与城市的完全融合。

　　准入机制完善合理，才能真正实现保障性住房的全覆盖。一则需要打破户籍“藩篱”。比如，《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》规定：凡年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的本市住房困难家庭，大中专院校及职校毕业后就业的无住房人员，进城务工及外地来渝工作的无住房人员，均可申请我市的公共租赁住房。这打破了保障性住房与户籍捆绑的“传统”，有利于推进城镇化进程，解决大中专毕业生、进城务工人员落户的后顾之忧。二则合理把握收入标准。目前我们确定申请公租房的收入标准是：单身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下。上述标准是根据重庆的经济发展水平、人均可支配收入和消费水平来确定的。由于公共租赁住房每平方米月租金10元左右，只相当于同类商品房市场租金的60%，意味着符合条件的个人或家庭住房成本将大幅度减少，大体控制在月收入的15%左右，这有利于增加其教育、医疗等消费支出，提高生活质量。同时，为了促进人才有序流动，市、区引进的特殊专业人才和在重庆工作的省部级以上劳模、二等功以上复转军人等住房困难家庭，按属地原则申请，可不受收入标准限制。

　　公共租赁住房必须高标准、高品质规划建设，实行无差别的“混建”模式。一是公共租赁住房应布局在城市地铁、轻轨沿线等交通条件较好的地区，参照商业楼盘的标准，配套学校、医院、商店、健身、图书馆等设施，由专业的物业公司管理服务，建成标准化的现代居住小区。重庆公共租赁住房楼盘容积率约3.8，大体与周围商品房楼盘相当。二是公共租赁住房如果集中在特定区域，很容易形成城市“贫民窟”。在许多国家的城市化过程中，不少城市因种族歧视形成贫民聚居区，至今仍饱受困扰。比如法国由于“富人区”与“廉租区”泾渭分明，最终导致严重的社会冲突。因此，公租房应该与商业楼盘布局在一起，互通互融，共享配套和服务，弥合社会分层而形成的裂痕，避免形成新的城市边缘区域。重庆的公共租赁住房项目布局在内外环线之间的21个大型聚居区中，公共租赁住房楼盘与商品房楼盘按照1∶3配置，共同形成20万人口左右的城市生活大社区。三是公共租赁住房的人均建设面积设定在20—30平方米之间，也就是略高于我国城市居民人均住房保障标准、低于小康标准，这样可以为公共租赁住房适应新的住房保障需求预留空间。重庆公共租赁住房户型面积35—80平方米，按建筑面积的10%进行公建配置，并含有400元/平方米的简约装修，就是出于这种系统化的考虑。