黄奇帆接受凤凰卫视专访：建公租房不是摆噱头
重庆市长黄奇帆在渝北区鸳鸯片区市公租房工地，接受凤凰卫视节目主持人吴小莉专访。记者崔力 摄
“重庆为百万人建公租房不是摆噱头”
———黄奇帆接受凤凰卫视《问答神州》栏目专访
编者按
重庆市计划在三年内建设3000万平方米的公租房，此举引起了各大媒体的关注。上月底,凤凰卫视资讯台副台长、首席主播吴小莉带领《问答神州》栏目组来到重庆,专访了市长黄奇帆，该节目于日前播出,本报今日刊登访谈内容,以飨读者。
吴小莉(以下称主持人)：曾经有境外媒体评论说，如果把中国比作一本杂志的话，那么这本杂志的封面会是北京，封底是上海，而重庆将是代表着未来发展的下期预告。
2010年6月13日，中国住房城乡建设部联合了7个部门共同发出通知，要求在全国加快发展公共租赁住房。一时之间，起源于重庆的“公租房模式”再次引来了外界的广泛关注。它是“看上去很美”的“形象工程”？还是抑制房价过快上涨的“杀手锏”？或是“居者有其屋”的梦想成真？它为什么会诞生在被外界称为是中国目前发展最快的成长之城：重庆？又将如何引领中国住房分配体制的变革？
不久之前，带着这些提问，我来到山城采访了重庆市市长黄奇帆。
主持人：非常高兴有机会到这里见到市长，而且市长站带我们看的地方也很有特色，是最近重庆在大力推广的公租房。
画外音 黄奇帆当天带我们参观的这片楼盘，是重庆个动工的公租房项目“民心佳园”，总建筑面积为100多万平方米，未来能够容纳1.89万户入住，而每套房子的租金价格将控制在市场租金的60％以内。
黄奇帆：这是31平方米小户型，适合一个刚就业大学生。
主持人：现在预计租金会是多少钱？
黄奇帆：我自己认为一个月300块。这个是我们设计的比较大的户型80平方米，适合三口之家租下来，这是会客室，后边还有几个房间。还是比较方便的。
主持人：现在看起来是全装修。
黄奇帆：对，简装修，一般来说进来摆上家具就可以用，不用再搞装修。
画外音 黄奇帆说，目前重庆已经有6个公租房项目全面开工，其中1.1万套将在年底初步建成，首批公租房还将采用电视公开摇号的方式来抽取入住的资格。
而在我们的正式问答开始之前，黄奇帆市长前一天刚刚在北京参加了由中国国务院副总理李克强主持的全国公租房工作会议。
主持人：这个会议有什么特别的精神传达？
黄奇帆：国家已经考虑，在全国范围内的城市里推动公租房的体系，应该说中央领导在这方面已经下了决心。
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主持人：我昨天到重庆的时候也看到报纸的头版头条都是您提到的这个公租房细则的公布，现在有多少人进行申请了？审核的程序进行得如何？
黄奇帆：现在规则刚刚公布，还没有让大家来申请，我自己认为，申请的时间可能是今年年底。
主持人：我现在很好奇的一点，所谓的摇号，比如说，假设批人来排队，他可能是先到先得吗？
黄奇帆：应该是这样，批人来，可能来了10万人，但可能这一个楼盘只能供应比如说1万户，那么这个时候通过摇号10个人里取1个。摇号以后，楼上楼下不同位置，可能又是一次平衡和选择，这个细节就由公租房管理局去具体操作了。
画外音 根据重庆市目前制定的入住标准，个人月收入在2000元人民币以下或者是家庭月收入在3000元以下的都可以申请租住公租房。在全市总人口中，这样的低收入人群占据了大约30％的比例。
主持人：公租房的限制门槛当中，户籍是没有要求的？
黄奇帆：没有要求，因为在我们观点里，公租房应该针对城市有工作的人群，它不讲究户口。
主持人：公租房门槛的条件，有没有人会做假，或者是说虽然都符合了条件，但是可能有片区的不同，然后用人情的关系，来选择比较好的片区。
黄奇帆：我理解这个意思。一个就是如果长期存在供不应求，那么为了先获得公租房，可能中间是不是会有猫腻，所以重庆市政府考虑主城区可能近期有100万人需要，应该造2000万平方米。花巨资来干这个活，而不是去搞200万平方米或者20万平方米，摆个谱，摆个噱头，造个舆论，那是无济于事的。第二呢，因为公租房在重庆一环到二环之间，以后会形成21个公租房的楼盘，这些楼盘地段不同，所以不会是一种价格。哪怕房型一样，不同地段的房租每个月也应该有所不同。所以在租金上体现了这种不同后，也会平衡这种灰色交易的问题。在这个问题上，有市场的原则起作用。当然我们在工作中，也力求做到规范。
画外音 2010年4月，曾经有民众向深圳媒体举报：深圳有经济适用房的住宅小区地下停车库里，长期停着宝马、奔驰、奥迪、凌志等名车。而按照规定：这些小区的出售对象是总资产不超过28万元人民币的低收入家庭。
2010年4月26日，中国住房和城乡建设部发出通知，要求对经济适用房的骗购行为责令退还，对于违规出售、出租、出借经济适用房的房主，取消其在5年内再次申购政策性与保障性住房的资格。
黄奇帆：如果商品房是6000元/平方米，经济适用房可能只要3000元，虽然规定5年内不能转让，但是5年后转让，周边的商品房可能升值到1万了。那么经济适用房按照1万/平方米的价格卖出去，买的人就发了横财。
这是一种利益输送，怎么才能遏制这种情况呢？最重要的是把出口堵住。因此我们作了规定，公租房租了几年以后，如果租房者有特殊需要，想把公租房买下来，我们可以按经济适用房的价格标准卖给他。但卖了之后，这个人住了几年想离开，想把房子卖掉，那么公租房永远姓“公”，只能卖给公租房管理局。回购时的价格，还按照现行的经济适用房价格。
通过回购堵住出口，买房的人发不了横财，就没人想要来谋取暴利了。
主持人：公租房住户买了房子之后，觉得不需要住了，但又不想卖回给房屋局的话，是不是可以出租？
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黄奇帆：不可以。实际上只有很少的人想把公租房买下来，为了自己住只要付租金就可以了。但如果要把公租房租给别人，或者当商品房卖掉都不可以，如果租房者不需要，就由公租房管理局把它回购了。
画外音 一直以来，作为中国最大的直辖市，重庆的房价始终被外界评论为：“与其身份不符”。2010年3月，根据中国指数研究院提供的数据，作为全国最大的直辖市，重庆的房屋成交均价为5011元/平方米，比成都的均价低出了1000元。也低于同样地处西部的西安、贵阳、昆明等城市。而2008年，中国国家发改委也曾经公布过一份全国36个大中城市的商品房成交均价排行，其中显示：重庆的房价仅高于呼和浩特和兰州，位列倒数第三。
也不禁有人提问：为何中国的公租房模式，会发轫于房价并不在位的重庆？而公租房的推出，又将对这里的商品房价产生怎样的影响？
2001年10月，在重庆直辖4年多之后，时任上海市政府副秘书长的黄奇帆被调任重庆担任副市长。当时，这座山城的主城区的面积仅有100多平方公里，有着浦东开发经验的黄奇帆敏锐地意识到了在这里储备土地的必要。
主持人：当时为什么会进行土地的储备？
黄奇帆：香港1990年的时候就已经有很好的土地储备制度，我在上海浦东开发的时候，也是用了这个办法的。
主持人：刚好重庆直辖以后，整个城区的变化，您觉得还是要赶快进行土地的储备？
黄奇帆：是的。
主持人：储备的方式是不是首先把批地权，或者拍挂招的权力先收到市委市政府的手上来？进行的程序是怎么样的？
黄奇帆：不是这样。中国的土地管理，土地拍卖、挂牌、招标，都在市级政府的手中。但是有这个拍、挂、招的权力不等于你拥有土地的权利，土地可能是区县下边的街道、社区，也可能是居民在使用。如果有开发商想圈这块地，他可能现在只开发200亩，但是可能拍卖购买了2000亩10年以后才会开发的地，土地就被开发商储备了。如果一个城市，除已建成的用地之外，待建设的用地如果三分之二都到了开发商手里，政府手中就只有很少的土地，然后每年拿出一些土地来拍卖，就被开发商抬得很高的价格。一个城市如果土地价格一高，那么整个房价都会高起来。
画外音 2002年，重庆建立了土地整治储备中心，对土地市场进行宏观调控。2003年2月，重庆又在土地储备中心的基础上成立了“重庆地产集团”，由市政府注资，建立了政府主导型的土地储备供应机制。
黄奇帆：我们把三年、五年、十年可能要使用的地，从规划、管理上，由市级政府的土地储备中心把它给储备了。如果政府手中有比较多的土地资源，如果房屋价格卖得很高，就再多供几块地，实际上就把价格给控制下来了。
重庆政府在过去5年，始终抱有一个宗旨，就是商品房拍卖的地价，绝不超过当时这块地周围楼面地价的三分之一。所以重庆政府拍地，没有起把房价往前推的这种作用。
画外音 黄奇帆说，目前重庆主城用于城市建设的500平方公里用地中，有300多平方公里是政府储备的土地。
黄奇帆：对开发商我们叫做按规划带项目批土地，如果有一个规划是商业用地，项目需要用500亩地，那么项目用多大，规划什么性质，然后就按规划带项目，去批租、拍卖土地。这样的话，开发商只能就项目论项目要土地，不能为1个项目去储备10个项目的地。
主持人：您也提到了重庆公租房的铺开，可能比较主动一点，主要在于土地权都在重庆市政府的手中，或者是“八大投”的手中。
黄奇帆：这是城市的战略资源，不是为了炒地皮，不是说政府储备了地后，把地皮炒高了，政府就拿到更多的土地收入。
如果规划得不好，土地控制得不好，在10年前就把地给了开发商，开发商拿了地也没有开发，或者开发了一些不必要的东西。现在政府要去造学校、医院了，要从开发商手里再去把地征回来，会付出极大的代价。
所以用于公租房的土地，现在也可以划拨。如果没有土地资源，由着房产商和市场去炒作，政府就缺少调控手段。
画外音 其实对于保障性住房的建设，中国香港和新加坡有着十分成熟的经验。从上世纪的1973年开起，香港政府推出了十年建屋计划，增加公屋数量。截至目前为止，香港公屋的平均月租为1320元港币，有超过了200万人租住公屋，约占香港总人口的1/3。而在新加坡，政府也长期坚持以政府分配为主、市场出售为辅的楼市原则，目前新加坡约有84%的人安居在政府投资修建的公屋中，商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者是外国公民。
主持人：在推出公租房的过程当中，今年您也去了一趟香港，考察了一下香港公屋的情况，您那时候看到了什么？
黄奇帆：香港和新加坡我都去考察过。一个就是公租房的住房结构，一般都是30平方米到70—80平方米，一般都不会去造大户型。第二，香港和新加坡的公租房，都是政府主导，社会也能参与。但是社会参与，不是由一个一个的房产商建公租房，公租房的建设、主导、投资都是政府。社会参与就是社会的各种资金，包括债券、融资、保险基金，都可以进入公租房的投资基金当中，因为公租房是一个有现金流可以平衡的一个体系。
画外音 黄奇帆说，按照每平方米需要2000多元人民币的建设成本来估算，未来3年中，为了在主城区建设2000万平方米公租房，重庆市政府需要筹集500多亿人民币的资金。
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主持人：这次做这么大片区的规划，有哪些资金进入？
黄奇帆：，重庆政府在重庆主城储备的土地要拿出20平方公里，3万亩地，这是过去几年重庆地产集团在征地动迁的时候征下来的，这笔征地费就作为政府的资本投入了。第二笔钱呢，政府还会把每年土地批租收入的5%，作为民生支出的需要，用于公租房的资本金。如果每年我们有300亿的土地批租，5%就有15亿—20亿投入。第三，就是中央政府对公租房的补助。这三笔钱，都是政府投入。
画外音 黄奇帆说，在总共500亿人民币的投资中，政府的投入大概能够占到200亿左右，而剩下的钱将借鉴香港与新加坡的经验，向社会融资。2010年5月，有媒体报道，中国社保基金理事会理事长戴相龙将赴重庆考察公租房项目，而不少大型保险公司也已经与重庆方面进行了初步商谈。
主持人：您提到保险基金，或者社保基金到了这里，可以得到大概3%左右的利息，这个利息怎么算出来的？
黄奇帆：对，应该说公租房如果需要500亿，有200亿是政府的土地和财税资金，实际上真正融资只要300亿，那么这300亿，如果需要支付4%或5%的利息，一年也就是15亿。而房子造好以后出租，500亿的投资产生的2000万平方米，每年租金可以收到二三十亿，租金当然可以平衡刚才说的这些支出。
所以社会大量的资金，是可以通过公租房这个融资平台，实现保值、周转。公租房系统又通过这个平台获得资金，把公租房建起来。
香港、新加坡的公租房是良好的金融信用平台，没什么坏账。
对我来说，政府拿了500亿去建公租房，不是变成了500亿的一个欠账留给了我的下任、下下任。而是留了500亿房产给下任，它本身就像用500亿买了黄金，过五年、十年是保值的。而且它每年的租金是可以平衡现金流当中的利息的，所以它是一笔优质资产。
主持人：现在有没有一些社保基金，或者是说一些商业的保险公司进入这个系统？
黄奇帆：我已经跟中国人寿和社保基金都讨论了这件事，他们都非常有兴趣，有具体的计划跟我们在合作。
