CBD的新面孔 葛洲坝加码圈地

经济观察报 记者 胡芳洁 7月以24.7亿元获得海南地块以后，8月，葛洲坝(8.91,-0.07,-0.78%)集团又获得北京市朝阳区西大望路地块，并且参与了北京CBD核心区12块土地的角逐。8月底，葛洲坝新疆房地产开发有限公司注册成立。

　　今年3月，国资委宣布央企退出地产，仅圈定16家以房地产为主业的央企，葛洲坝集团就当选其中。

　　此时，葛洲坝集团的地产业务并不大，主要在湖北宜昌和武汉，除此之外，仅在上海有一个写字楼项目。根据葛洲坝(600068)2009年的业绩，作为主业之一的房地产，其带来的营业收入占据营业总收入比重连1%都不到。拿着央企从事房地产特许证的葛洲坝，将如何走？

　　转型

　　8月26日，葛洲坝发布半年报，其营业收入、营业利润都获得了30%以上的增长。这家以工程施工为绝对主业的企业，自诞生起就与三峡工程存在紧密联系，在三峡工程的建设中，完成了65%以上的工作量。不过，其业务转型已经开始。

　　半年报显示，葛洲坝上半年新签建筑工程承包施工合同355.62亿元，其中，新签约国内项目229.39亿元，同比增长2.71%；新签约国外项目126.23亿元，同比增长327.86%。国际市场成为葛洲坝市场开发的重要支柱。非水电市场占签约总额的一半以上，同比增长28.59%。

　　葛洲坝集团起源于三峡工程，在水利水电工程建设上拥有丰富经验。

　　但由于移民、环保等方面的争议，国家对水电发展采取了更为谨慎的态度，大型水电项目核准权也从地方回归到国务院投资主管部门。中国水电工程顾问集团公司的数据显示，截至2009年底，我国可再生能源“十一五”规划中列举的重点开工水电项目仅有1/3获批。

　　“水电站建设减少的趋势已经存在，现在国家鼓励清洁能源的投资，如核电站、风能发电站等。以前关于水电站建设的研究，主要的研究内容是历史上洪水发生的规模、如何保护农田和居民等，而现在考虑的重点则是环境和库区移民问题，科研则更侧重于对环境和生态的影响，如对鱼类生活、植物生长带来的影响等等，一些项目经过评估以后，会被否决，这在以前是较少发生的。”一位对水坝进行了多年研究的科研人员表示。

　　获得发展地产主业的许可证，这对于葛洲坝非水电业务的拓展，显然是有利因素。

　　CBD新面孔

　　8月份，葛洲坝两次亮相北京CBD土地市场，俨然是其地产业务发力的信号。

　　早在2009年11月30日，葛洲坝在北京注册成立葛洲坝(北京)实业有限公司，注册资本1亿元，主要从事房地产开发经营等业务。截至7月30日，该公司并没有土地储备。

　　今年7月30日，葛洲坝发布公告，宣布中融国际信托有限公司向葛洲坝(北京)实业有限公司增资15亿元，其中3亿元作为新增注册资本；剩余12亿元作为资本公积金。此次增资以后，中融信托占据葛洲坝(北京)实业有限公司75%的股份。

　　目前，葛洲坝已经拍得西大望路商业、综合地块。葛洲坝(北京)实业有限公司一位工作人员向本报证实，该地块的确会由北京公司进行开发。

　　中融信托一位工作人员表示，中融信托今年7月确实发行了3个有关葛洲坝的单一信托计划，期限是2010年7月7日至2012年7月7日，具体收益不详。

　　而单一信托计划，正是今年7月初银监会叫停银信合作所主要针对的对象。

　　单一信托计划与集合信托计划很重要的一个区别在于，前者是银行将募集到的资金集中到一起，以银行自己的名义去购买信托计划，所投资的信贷资产和信托贷款项目，基本都掌握在银行手中，银行担当风险，如果出现意外，银行会拿真金白银去填补；后者则有很多委托人，包括个人和机构投资者等。

　　葛洲坝此次融资，与银监会的禁令擦肩而过，成功获得15亿元资金支持。这也为其北京之行奠定了基础。

　　至于接下来葛洲坝的地产发展模式，以及在北京的战略，本报询问了葛洲坝董秘办公室，该办公室表示：“目前没有新的内容可以公布，以公告内容为准。”

　　而葛洲坝在其2010年半年报中表示，将谨慎运作房地产业务，坚持“销售一批、在建一批、储备一批”的经营方针，加速回笼资金，并适当储备一定规模土地；抓住央企非房地产主业企业退出机遇，积极开展并购重组。

　　同时，葛洲坝还表示将积极引进战略投资者，合作开发商业地产。这一点在今年葛洲坝的地产业务行动中已经显现出来。除引进中融国际信托有限公司作为战略投资者外，其拿地计划也显示了一致性：7月底，其以24.7亿元代价获得的海南561亩土地，为产权式酒店和酒店用地；8月初，参与投标的北京CBD核心区的Z9地块，为商业(商服)地块；8月底，拍得大望路地块，同样也是商业、综合地块。

　　商业、酒店类地块的开发，将会极大考验开发商的资金链。而葛洲坝的地产业务，显然还有待更多的成长。

　　实际上，直到2004年以后，葛洲坝集团将其隶属的众多小房地产公司进行了重组，才开始进军商品房领域，2000年之前，作为宜昌本地的大国企，葛洲坝的地产业务主要是配合完成原国家计委下达的经济适用房建设计划。

　　目前，葛洲坝的地产在建项目也只有武汉的世纪花园和葛洲坝国际广场两个项目，以及宜昌的锦绣天下和锦绣星城两个项目。

　　即使在商品房开发领域，葛洲坝的功力显然还有待加强。

　　根据2010年半年报显示，葛洲坝今年上半年房地产营业收入4.3亿元，同比大增1684%，其主要原因在于其武汉项目葛洲坝世纪花园进入结算。

　　该项目地块为2007年6月公开竞拍获得，总价13.6亿元，建筑面积457025平方米，以此计算楼面地价达2975元/平方米。该地块也由此成为当年武汉光谷板块的地王项目。不过，这个项目并没有为葛洲坝带来丰厚的利润。目前，该项目销售金价6300元/平方米，而年初销售均价约5400元/平方米，近3000元/平方米的土地成本，对于项目利润显然是一个挑战。

　　这一情况在中报中得到了显示，在房地产营业收入大增的情况下，营业成本增长更快，同比大涨2038%。这导致房地产业务利润率同比下降了7.38%。