三年无融资 万科领降先拐

2010年4月24日，万科等楼盘云集第22届福州住交会。（资料图）

楼市在经历了一个多月的冰封期后，破冰迹象在卖方出现—在恒大宣布将“8.5折优惠”进行到底之后，陆续有开发商加入降价的队伍。

　　作为全国最大的住宅供应商和2007年的领降先锋，万科面对5月滞缓的销售行情，也有了“降价”的风吹草动—旗下零星楼盘已经开始降价，更有消息指其大规模降价行动将在6月份展开。

　　尽管万科没有走在此轮降价的最前列，但其一举一动对市场影响巨大，中国楼市的第二个“拐点”，也许会在万科大规模降价之后再现。

　　“卖不动”的房子

　　北京西大望路的万科蓝山苑，位于寸土寸金的CBD核心区。新一期的项目自2010年5月2日拿到预售证后，销售未尽如人意。

　　根据北京市房地产交易中心截至6月8日早晨8:00的统计，其3#楼批准预售的24套房屋，迄今未售出一套；而7#住宅楼的138套住房中，也仅有12套被预订、10套联机备案；两栋楼的销售均价分别为39838元/平方米和39761元/平方米。

　　用北京万科营销总监肖劲的话说，“房子卖不动”。

　　近日出炉的公告显示，万科今年5月实现销售面积47.0万平方米，销售金额51.1亿元，分别比去年同期减少32.6%和20.2%；比起4月份的销售面积63.3万平方米、销售金额78亿元，也环比分别减少26%和34%。

　　“但万科的销售情况，要比行业整体行情好。”万科董事会秘书谭华杰在接受时代周报记者采访时称。

　　“从数据上看，万科5月份的销量同比和环比都有所下降。但下降幅度，明显低于所在主要城市成交量下降的幅度。”谭华杰为时代周报记者提供了一组数据：从同比看，一周(5月30日到6月5日)，重点城市的同比下降幅度，上海达到58%，杭州90%，南京79%，苏州57%，北京72%，天津60%，深圳75%，武汉36%，成都65%；从环比看，万科重点关注的14个主要城市，成交金额比4月下降59%。

　　究其原因，谭华杰表示：“由于万科的产品结构中，90平方米以下的产品达到60%左右，远远高于行业平均水平。而这类型的产品，主要面向初次置业、自住需求客户，针对的是基本居住需求的满足，仍然受到政策的鼓励。”

　　“拐点”不是制造出来的

　　销售业绩的下滑，让有关万科降价的传言在最近两周被炒得沸沸扬扬。

　　先是5月16日开盘的万科中粮紫苑，由于采取优惠政策后，销售均价比此前公布的2.5万元/平方米低了近800元/平方米，被业内视为试探性降价策略。而后在6月的天，市场上又传出万科会在全国范围内统一降价的传闻。

　　“万科总部不会向各地公司下达价格调整的统一指令，以前没有过，今后也不会发生。”谭华杰向时代周报记者“纠正”了“全国统一降价”的信息后，又称，“面对市场变化，万科也决不会‘扛价格’。万科总部对各地公司只有一个要求，就是房子开盘就要卖出去，在‘不捂盘’的基本原则下，各地公司根据所在市场的实际情况去寻找合理的价格。”

　　万科总部所在地的两个楼盘，很快就印证了“不扛房价”的策略。

　　6月4日和6月5日，万科深圳的两个楼盘万科清林径和万科第五园四期里程的最后一栋单位，在获得预售证后当日夜间开售。其中，万科清林径的最低单位仅8000多元/平方米，均价1万元/平方米，而其在售的大户型产品均价2万元/平方米；万科第五园四期“里程”的开盘均价为20500元/平方米，而3月份时，该盘同样的单位均价是2.2万元/平方米。

　　这次“突袭式”的降价开售效果显著。万科清林径的推出单位在当晚全部售罄；而里程项目的100多套单位即售出80%。

　　在深圳知名营销顾问尹香武眼中，“相比其他楼盘，万科表现出了极大的诚意”。

　　“万科在深圳降价是楼市风向标。”易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭如是评价。当恒大地产于今年6月初率先采取全国8.5折促销行动时，并没有在市场掀起太大波澜，相反，业内人士都在猜测万科何时会降价。2007年底万科在全国率先降价，引发了“楼市拐点”，而此次深圳降价，据说已经有18个楼盘欲跟风。如果万科在全国范围内降价，是否会像2007年那样，引发全行业的降价跟风？

　　“企业在市场中要认清自己的身份，这个身份是很卑微的。”谭华杰对时代周报记者解释了万科对于“降价”的共识—“价格是由市场决定的，购房者对价格的‘话事权’，远远高于企业。企业没有可能去决定价格，我们只能去寻找和发现合理价格。而合理的价格，就是消费者愿意接受的价格。”

　　“从开盘项目的当月认购比例数据看，万科今年前5个月，有3个月的比例在50%-60%；有一个月在70%以上，而刚刚过去的5月则超过了60%，属于今年以来的中上水平，这表明万科各地公司在寻找合理价格上还是比较成功的。”谭华杰称。

　　显然，按照万科的思维，“拐点”不是房企制造出来的，而是房企适应市场的正常反应。

　　三年未融资

　　销售量下滑的同时，万科也躲不开融资受阻的大环境。龙头房企中，招商地产(15.63,-0.32,-2.01%)的增发计划已经流产。而万科自去年8月份就已经酝酿的112亿元的增发计划到目前仍旧无任何新进展，一旦这次融资计划搁浅，意味着万科从2007年增发后三年未再融资。

　　中国房地产测评中心日前发布的“2010年房企上市公司排行”报告称，在回款周期拉长、信贷收紧、负债率高企等因素下，2010年年底房企将面临巨大资金压力，资产负债率超过70%的13家50强房企未来可能陷入资金困境。其中，万科、保利、金地、招商地产的负债率均超过100%，分别为152.39%、176.7%、172.27%、109.85%。

　　“万科目前没有资金压力，现金流状况良好。”面对外界的质疑，谭华杰对时代周报记者表示，“我们去年坚持‘不囤地、不当地王’的基本策略，买的地比较少。去年销售超过600多亿元，购地支出只有200多亿元，占比在大型房企中属于非常低的水平，而且绝大多数处于房价、地价上涨较少的二、三线城市。2009年全国土地市场单价、总价的20个项目，没有一个是万科获得。研究机构公布的2009年年末房地产企业土地储备前十位中，没有万科的名字。”

　　根据万科2009年年报，当年共新增项目44个，对应万科权益建筑面积1036万平方米。平均楼面地价约2401元/平方米，较2007年下降三成。

　　2009年的相对“保守”，为此刻的万科迎来了回旋的余地。然而，今年1-5月，万科却突然转变作风，陆续砸下约188亿元购入35个项目，相当于去年前十个月购入量的总和。这些新增项目购入成本又是否能同今年的销售状况相平衡？

　　在谭华杰看来，今年前5个月，表面上看万科的购地支出比较多，但其中有较多的旧城改造项目和二手土地，一些项目是万科从2008年市场调整期开始就一直在跟进的，这些项目能够在2010年顺利获取，其实本身就是2010年土地市场有所降温的体现。

　　除此之外，万科在年初定下的2010年的计划开工面积为855万平方米，同比增长52%。在市场行情大逆转的形势下，万科是否会将指标调低也成为业内关注的问题。

　　“从目前来看，这个计划还没有调整的必要。”谭华杰称，“从去年下半年开始，我们便已经觉察到市场的亢奋状态很难持续，可能会面临新一轮的调整，因此当时已经发出预警。今年的开工量对应着明年的销售面积，855万平方米的开工量，对应每年销售量增长10%-15%的预期，是一个相对保守的计划。”

　　但谭华杰同时表示：“企业对市场的预判能力是有限的。我们将会继续坚持‘以销定产’的存货管理策略，如果下半年市场深幅调整，也不排除我们会根据实际成交情况，调整开工节奏和产品结构。”