媒体称大龙地产赌性彰显 增发项目忽悠劲儿大

在国内地产界，大龙地产想以“地王”名闻天下。不过，大龙地产的做法带着更多的赌性。

　　铩羽地王 赌性彰显

　　一个顶点，或会演变为一个拐点。

　　对大龙地产来说，这个点，就是2009年11月20日。

　　这一日，大龙地产控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司击败保利、中建等12家房地产企业，“尊享”北京双料地王——以50.5亿元竞得顺义区天竺开发区22号地块，公司成为当时北京新总价、单价双料地王。这块容积率仅为0.62的地皮，经测算楼面地价已达29859元／平方米。

　　姑且不说拍得此地公司能否盈利，以企业的资产实力来看，50.5亿元的阔绰出手远远超出了公司负荷。就是盈利最丰的2009年底，其股东权益才达到15.62亿元。这块地皮的地价已经超出公司净资产的三倍有余。

　　为规范上市公司在经营过程中的重大购买资产等行为，中国证监会早在2002年就发布了《关于上市公司重大购买、出售、置换资产若干问题的通知》，对相关问题做了较为详细的规定以严控风险。将购买的资产总额占上市公司最近一个会计年度经审计的合并报表总资产的比例达50%以上、购买的资产净额资产扣除所承担的负债占上市公司最近一个会计年度经审计的合并报表净资产的比例达50%以上等界定为重大购买。

　　天竺开发区22号地块，其价格已经远远超出以上指标，应当履行相应的程序和报批程序。

　　但作为一个总股本仅有4.15亿股的中小型房地产公司，这些规定对公司形同虚设。旗下控股子公司就有权干这么大的事，演绎了一个超级“蛇吞象”的闹剧。

　　有专家指出，若公司真的筹措到足额资金买下地王，其强大的债务负担和高昂的开发成本或会影响到公司的持续经营。

　　靠“赌”得来的“地王”昙花一现。2010年1月22日，因为欠缴竞标取得的顺义后沙峪镇天竺开发区22号地块地价款，北京市国土资源局暂停北京市大龙房地产开发有限公司在北京市土地交易市场新的土地出让交易活动的资格，并于2月1日罚没已经交纳的2亿元竞买保证金，“地王”彻底沦陷。

　　增发项目“忽悠”劲儿大

　　不仅如此，近日有投资人向中国经济时报反映，公司的增发项目似乎也在“忽悠”人。

　　2009年7月29日，公司宣布11.33元／股的价格，发行数量为不超过7000万股(含7000万股)，向符合中国证监会规定的证券投资基金管理公司、证券公司、信托投资公司、财务公司、保险机构投资者、合格境外机构投资者以及其他机构投资者、自然人等不超过10名的特定对象非公开发行，主要用于王府井 “西部会馆”项目的开发。该项目总投资113975.20万元，拟投入募集资金65000万元。

　　公司对该项目预期极为乐观。称，经测算，该项目销售收入总额可达200750.00万元；税前利润总额可达56651.89万元，税前投资利润率为49.71%；净利润可达42488.91万元，投资净利润率为37.28%，销售净利润率为21.17%；项目各项经济指标良好。

　　查阅资料，本报记者获悉，该项目为城市商业综合体，由一栋主题酒店楼和两栋公寓式酒店楼组成，其中，公寓式酒店楼底部3层为综合商业，主题酒店底部2层为精品店及餐饮。项目总建筑面积73000平方米，其中地上建筑面积47500平方米，地下建筑面积28000平方米。项目建筑高度为35米，地上9层，地下4层。

　　由于公司预期该项目销售收入总额可达200750.00万元，不考虑地上地下因素，不难粗略计算出，每平方米年收入为2.75万元(200750.00／73000)。

　　这是一个不可思议的价格。

　　这意味着，王府井“西部会馆”每平方米日均收入76.39元，已经10倍于北京档的写字楼租金。

　　“忽悠，这简直是印钞机！”这位投资人向中国经济时报质疑道。

　　赌局过后，像个醉汉

　　地王风波出现后，研读公司的公告，感觉公司就像一个醉汉，已经不知道方向所在。

　　实际上，尽管公司希望从地域性房地产公司变身为全国性公司，但其大本营仍在北京顺义。这可从主营业务收入几乎完全来自顺义地区看出端倪。

　　这一点，公司亦非常清楚。

　　公司2009年年报中说，《北京城市总体规划(2004年—2020年)》对顺义新城的功能定位是东部发展带的重要节点，北京重点发展的新城之一，顺义区将在北京城市空间结构的战略调整中承担重要职能，是北京未来重点的城市化和产业化发展地区，是中心城人口与职能疏解的主要载体，是首都现代化过程中新功能的聚集区和城市新增人口的主要聚集地。公司把深耕顺义作为一个工作重点来进行，为此单独成立了城区项目部、乡镇项目部、M15号线项目部专门负责整个顺义区项目的调研工作。

　　而在控股子公司被暂停在北京市土地交易市场新的土地出让交易活动的资格后却说，开发公司目前拥有房地产开发企业一级资质，可以在全国范围承揽房地产开发项目，此次仅是暂停在北京市土地交易市场新的土地出让交易活动的资格，其他地域不受影响。公司近期亦无在北京土地交易市场拿地的意向……对公司经营无实质性影响。

　　天价赌“地王”，夸大增发项目前景，极大加剧了公司的风险。盲目、莽撞、虚夸以及自相矛盾的表述，透露出公司章法错乱，孤注一掷的经营特点。事实上，大本营被否，还何谈其他地域的攻城略地？

　　目前，该公司因涉嫌违反证券法律法规被中国证监会立案调查。

　　当前，公司二级市场股价已经掉到9元附近，跌穿了11.33元／股的增发价格。但似乎公司也不忙着增发了，北京市国资委批复同意的6个月的有效期已过，一群小股东还在计划着要状告公司。这些，对公司高管来说就是两个字：闹心！本报记者 杨崇伟