每座城市的发展，都需要也必须拥有一个核心动力来源，如上海之浦东、天津之滨海、重庆的两江新区。而三亚的这座担纲海南国际旅游岛建设排头兵的城市，其核心动力何在？在《三亚市城市总体规划(2008-2020)》（以下简称‘总规’）出台之前，我们很难找到。

一如从2002年就开始参与三亚总体规划修订的中国城市规划设计研究院城市规划设计所副所长邓东在接受媒体采访时所言：“三亚以前给人的感觉是空洞的，它缺少心脏。比如到苏州，我们可能会想起‘观前街’；到青岛，我们会想起‘长堤’；到北京，我们当然会去天安门。而三亚的中心是什么？很难想的起来。你现在看到的三亚有着一堆东西，却没法串联起来。”

“三亚亟需找到一个区域，用一种方式将生活与旅游紧密联系起来，就如同杭州一样。这样，才能找到三亚这座城市发展的核动力，一座城市的‘心脏’。” 三亚一房地产业内知名人士如此言道。

三亚的宿命

20年前，刚刚升为地级市的三亚还在讨论它的支柱产业该不该放在旅游业上，现在答案已经不言自明。三亚市委常委岳进在接受《三联生活周刊》采访时透露，目前三亚旅游收入占到可支配财政收入的30%，旅游房地产带来的收入则占到财政收入的50%以上。

“以旅游业为支柱产业的三亚，注定是以外力驱动为主，很少甚至没有内需。三亚的发展完全需要依托外部市场，因此，三亚需要找到这座城市的消费者。”邓东如是说。

而在一家旅行社工作多年的刘妍则这样告诉记者：“在过去一段时间，三亚曾一度四处到国外推销自己的城市，重点拓展国际市场，所以很多地方都按照‘出口’的方式在打造。如亚龙湾，它在一定程度上代表了三亚对于国际旅游的全部理解。亚龙湾是典型的东南亚旅游模式，但是东南亚旅游国家的市场是绝对的国外市场，是纯粹的出口产品。而实际上，从我们旅行社接待游客的数据来看，内地消费者才是三亚最主要的支撑。”

这样一来，以亚龙湾为代表的旅游模式产生了一个显著问题，它远不能应付三亚旅游业的需求。

三亚规划局副局长、总工程师蓝武君认为，一旦面对巨大的国内市场，亚龙湾模式的确就有点不太适应了，这种更接近纯度假区的模式和尖端旅游消费产品，在提升三亚整体形象上功不可没，但它作为一块肥地，缺少足够的生活和商业配套。当有着不同需求，前往三亚的国内游客在三亚停留的时间越来越长时，配套供应的短缺就体现出来了。

“商业区与旅游区的严重分离，是三亚发展的最大桎梏，三亚亟需找到一个区域，用一种方式将生活与旅游紧密联系起来，就如同杭州一样。这样，才能找到三亚这座城市发展的核动力，一座城市的‘心脏’。而这个过程，往往通过房地产开发来实现。”三亚一房地产业内知名人士如此言道。

城市功能再造

“目前，三亚房地产仍以‘一层皮式的开发’为主，大家都在做滨海，资金、资源都集中在一块，导致土地价值被一再抬高，而腹地开发却很弱。而这对于有着中国内地市场庞大旅游人群支撑下的三亚来说，其实是一种桎梏，无法最大限度地挖掘消费者的需求潜力。” 在三亚房地产界打拼近十年，对三亚发展有着深刻了解的一房产中介机构潘总说道，“这也导致三亚这座城市本身缺少自己的内在机能。包括它的城市配套、服务等软环境，都有所缺失。这一点，在这一次三亚的城市‘总规’中，明显得到了改善。”

本次“总规”在“城乡统筹”思想指导下，提出“山海相连，指状生长”的三亚市域空间结构，全面推动滨海旅游向三亚市腹地渗透，来整合更新三亚的城市功能。同时，三亚作为国际滨海旅游城市，塑造和彰显城市特色至关重要，城市中心、滨海区域、风景旅游成为三亚展示城市形象与特色的主要拳头产品，而这三者，需要联动整合，而不是各自为阵地堆成一团。

“比如夏威夷和澳大利亚黄金海岸，都是统筹区域开发，不会是注意力都在海边一层。后面有主题公园，中间是低密度房地产，他们都是把腹地资源通过设计优质化，把优质的地更加优质地使用，尽可能将城市功能最大化。”怕记者对三亚的地形不够了解，指着墙上的地图，潘总详尽地解释。“三亚传统的商业街解放路在中间，游客往往集中在沿三亚湾路一线的海边，如果把三亚湾路和解放路打通，就能让商业和旅游互动起来。现在虽然有很多路，但是作为商业性质的街，却没有垂直道。把三亚湾路的旅游性功能，和解放路的商业性功能衔接起来，同时以该区域为中心，完善配套带动整个的三亚城市旅游及居住格局，极大地促进对三亚的发展。”

“三亚市在规划中的定位就是旅游的后勤服务基地，这既是为度假区解决配套，也完成了一个城市功能再造的过程。”蓝武君一言蔽之。

三亚湾成区域核心

“三亚需要一个区域核心来成为其城市发展的支点，而这个支点只能是‘大三亚湾’。”用手在地图上一圈潘总说，“你看，事实上我前面所说的三亚市的商业区解放路和旅游区三亚湾路，其交汇就是整个‘大三亚湾’。”

在三亚本轮“总规”中，也正好体现出潘总所描绘的蓝图。三亚将以南山至鹿回头一带，涵盖南山、天涯海角、鹿回头三大景点于内的“大三亚湾”为中心，东西带动两翼的带状组团式空间布局结构，即“一心两翼，带状组团”。其中，以“大三亚湾”地区作为滨海地区中心及发展重点，打造为海南南部区域旅游服务中心。

而三亚主城区规划也将以三亚湾路为城市旅游发展轴，以迎宾路为城市生活发展轴，以环河口地区、解放路、蓝色海岸为城市旅游商业核心，以月川行政文化中心为城市生活核心。主城区规划项目包括，以旅游娱乐为主，配套旅游商业、饮食、文化等旅游消费项目的三亚滨海旅游不夜城“蓝色海岸”项目规划；以服务业、休闲度假业、游艇业、居住等功能为主体的三亚湾新城规划；以行政中心为主，具有居住、文化休闲和旅游功能的月川新城区规划等。

或许，潘总这番话，可以作为整个“大三亚湾”，在三亚城市功能再造过程中所承担功能的注脚。“如果说在三亚的发展战略中，海棠湾是顶级酒店聚集的观光特区，凤凰岛是三亚游轮经济的海上奇葩，那么拥有鲁能•三亚湾等一大批度假型居住社区为代表的三亚湾片区，以其强大的城市配套和中心辐射力，才会成为真正拉动这个城市走向国际化发展的核心动力。”