休闲地产的开发关键与经典模式研究（上）

当前，中国的传统住宅地产正经受着前所未有的高强度政策调控考验，土地获取难度加大、利润空间持续下降已是不争事实。在此背景下，诸多开发商开始转战休闲地产（包含重要休闲功能的复合型地产）领域。但是，由于缺乏具有指导意义的研究成果，许多开发商还未弄懂休闲地产的开发关键，不清楚有哪些经典模式值得借鉴，常常是拿了地不知如何干。在此，作为旅游运营与地产开发的脑库，绿维创景将近年来的研究成果与开发商分享。

一、休闲地产项目的分布特征

休闲地产项目的规模一般为数百亩到数千亩不等，从地块分布上来看，主要包括以下三大类：

一是在大景区外围的休闲地产项目。此类项目一般距离城市较远，其开发机会，主要在于依托景区的稀缺价值与其已有的庞大市场基础，借助交通的改善、旅游业态从单一观光向综合休闲升级的大势，通过发展互补于核心景区观光功能的休闲业态，来带动第二居所型房地产（投资置业、度假置业为主）的开发。

二是在大城市周边的休闲地产项目。此类项目一般位于城郊，距离中心城区在2小时车程以内的环城游憩带中，规模大都较大，其开发机会，主要是依托良好的交通与城市人群的巨大休闲与居住市场，来带动居所与第二居所相结合（投资与自住型置业并存）的休闲地产开发。

三是在城中新地块的休闲地产项目。此类项目一般位于中心城区或者位于中心城拓展区，常常拥有某些独特的人文资源或者是城中村大型改造地块，如曲江新区等，其机会主要是依托中心城区强大的休闲消费与地产消费需求，利用城市的产业升级与空间拓展大势，通过特色文化休闲体验产品（商业地产）的打造，来带动居所型房地产（自住型为主）开发。

二、休闲地产项目的核心困局

如何把一个项目的赢利做到最优水平，总结出一个成功的开发模式，从而为企业铸就一个全新的品牌并获得地方政府的更大支持，则并非易事，困局体现在：

一是缺乏核心吸引物。许多项目，特别是位于城市周边的项目，除了拥有较好的生态环境外，几乎没有任何拿得出手的吸引物，更有甚者，就连项目地块本身的生态环境，也极其一般。缺乏核心吸引物，这是相当一部分休闲地产项目所面临的最大困局。

二是同质化问题严重。在现实中，依托一个核心景区或资源进行开发的休闲地产项目，往往不止一个，而是以集群的形式出现，同质化问题非常严重，如何避免陷入“多你一个不多，少你一个不少”的红海竞争，必须破解“同质化”这一核心困局。

三、休闲地产项目的开发关键

1.以赢利最优化的眼光，透析项目本质，认清其实质

要清晰看到，任何休闲地产项目，均是由“旅游休闲+休闲地产”两大板块构成的综合性土地开发，其实质是要实现赢利最优化。

一般说来，既要有地产板块销售的快速回收，还要有休闲板块经营的持续收入。其实现的途径，就是要把项目打造成为一个具有强大吸引力的休闲综合体或休闲目的地，这就要求首先要创造一个特色休闲平台，继而带动休闲家园建设，并且让两大板块在布局与经营上实现很好的融合与互动。如在云南腾冲某大型休闲地产项目策划规划中，我们提出以两大主题高尔夫球场、一个精品度假酒店、一个商务酒店、一个主题休闲小镇、一个野奢温泉SPA五大项目来构建中国西南地区政务商务休闲交流平台，继而带动高尔夫地产、酒店地产的开发，最终实现生态休闲目的地的目标。

2.以区域一体化的眼光，挖掘比较优势，明确其角色

在经济全球化与区域一体化的今天，休闲地产开发特别是在同质化问题突出的集群式开发中，必须跳出地块，研究区域旅游休闲与城镇化的发展格局来明确自身的角色，这是融入区域大格局的前提。

通过挖掘自身的比较优势，发现区域格局中最大的功能空白，从而明确自身的功能角色定位———是门户、客厅、卧室或花园，这是休闲地产项目特别是后发者提高战略定位、破解同质化困局的关键之道。如在云南阳宗海某大型休闲地产项目的前期咨询中，我们提出，要跳出“高尔夫+酒店+地产+温泉”（三菜一汤）的同质化模式，利用自身作为“阳宗海门户”的区位优势，通过开放式的浪漫花卉公园、异域主题休闲小镇、区域休闲集散中心等项目的建设，打造阳宗海的休闲客厅———成为区域休闲消费中心（超级出发台与超级回归台），从而占据制高点获得后发优势，使其他项目成为自己的配套。

3.以体验差异化的眼光，构建独特主题，突出其特色

对于休闲项目来说，竞争力形成的关键，主要依赖于差异化的体验，必须通过构建一个具有强大感召力的独特主题———将整个项目统领起来的灵魂主线、核心概念、总体定位，这对于休闲地产项目来说，至关重要。

独特主题的构建，需要将资源基础与特色文化整合起来，可以是本土文化，也可以是外来文化，关键是要对市场形成强劲的吸引力，能够为旅游休闲板块与休闲地产板块创造出特色的意境，极大地提升其文化内涵与附加值，并最终促进项目市场竞争力的提升。如在浙江缙云县某温泉休闲地产项目的开发中，我们提出以黄帝文化与道家《内经图》文化与温泉及地产开发相融合，用“黄帝温泉谷·养生内经图”的主题来统领整个项目，打造“中华养生泉”，从而实现与临近的浙江武义县欧式温泉的差异化发展。

4.以市场特定化的眼光，打造核心项目，铸就其引擎

休闲地产项目的开发，需要有一个或多个核心项目，即区域发展的引擎来带动。引擎的打造，主要有“特色景区、主题公园、主题活动（实景剧、音乐会、电影节、民俗文化活动等）、特色休闲项目（包括温泉SPA中心、高尔夫球场、主题度假酒店、主题小镇）及多个项目组合”五种。

核心项目的选择，需要立足资源本底，研究核心市场，根据市场的特定化主流需求来选择打造。如在西安高陵县城东南某休闲地产开发项目中，我们提出，针对由近10个特色产业园区（基地）构成的“渭北产业聚集区”在休闲、购物、娱乐、餐饮等方面的巨大需求，打造一个特色化的“城市休闲商业综合体”（融合购物中心、酒吧街、电影院、休闲广场等于一体）———“渭北幸福港湾”，以此来带动整个片区的地产开发。