去库存的根本途径还在于降房价

全国人大代表、重庆市市长黄奇帆参加两会重庆团讨论时指出，如果听任当前一些地方的房市高杠杆，将会是另一场金融灾难。他指出，“如果用加杠杆的方式去库存，跟中央精神是背道而驰的，会给经济带来巨大风险。”黄奇帆所言确实一针见血，切中要害。

今年以来，有关政府职能部门和许多地方政府在楼市去库存方面，已经或正在采取或酝酿采取了一系列措施。除了“昙花一现”的大学生零首付外，这些措施大致可分为以下几类：一是降低或减免有关税费；二是降低房贷比例；三是给予购房者特别是低收入者货币补贴；四是鼓励乃至奖励农民进城买房；五是将空置商品房转作他用，如商业用房、新兴产业用房或廉租房等。这些措施产生了一定的市场效应。国家统计局上月末发布的1月份70个大中城市住宅销售价格统计也显示，无论是新建商品住宅还是二手房，无论是同比还是环比，上涨的城市都在增加，平均涨幅也都在上升。

但恰如黄奇帆指出的，去杠杆也是中央经济工作会议明确的2016年经济工作的重点之一。以加杠杆的方式去库存，不仅带来了新的金融风险，也鼓励并变现了部分投资投机性需求，由此拉高了房价，加大了房市泡沫，同时也不能减轻甚至还会加重购房者的还贷压力，既与“去杠杆”的要求背道而驰，也无助于真正去库存。而拿全体纳税人的钱补贴少数购房者，则既不符合程序，也有悖社会公平。

而且，地方财政在不同方面的支出此长彼消，补贴购房必然会影响在其他方面的经费投入。每平米100至500元的补贴并不能根本提升无力购房者的购房能力，还可能刺激投资者的再次涌入，积聚新的房地产风险。特别是如果补贴可以刺激销售，开发商就不会去降房价，房地产发展中的矛盾就不能得到根本解决。

为什么一年多以前，在限购、限贷政策背景下，楼市价格与销售出现了双双“停涨”的局面？就在于“双限”着眼于刚需，抑制了投资投机性购房，使房地产市场到了有支付能力的需求拐点。2015年底，全国商品住宅待售面积4.5亿平方米，同比增长11.2%。这既是一个庞大的数字，表明在政策连续刺激下库存仍在不断加大；但若把这个数字以庞大的城镇常住人口平均，人均也就半个多平米。联系当年人均2.2万元的可支配收入，也可得出结论：商品住宅的供大于求，只是供给再次超过有支付能力的需求，而不是城镇居民的住房已经到了“极大丰富”的程度。

中央经济工作会明确去库存，并提出了要引导开发商降房价，可以说既提出了任务，也明确了完成任务的路径，就是通过降房价来去库存，满足更多民众改善居住条件的需求。今年1月份楼市之所以出现与降房价方向相悖的走向，一是确有部分改善性需求继续释放，二是涨价预期刺激投资投机者卷土重来。因此，目前所谓的价格暴涨，既难以掩盖三四线城市库存依然严重的困境，还会在各地积聚新的泡沫风险，同时也将使一些中低收入者改善居住条件的梦想更加难以实现。只有真正降房价，让价格回归价值，才能源源不断地创造更多有支付能力的需求，使房地产业步入健康发展和良性循环的轨道，也使更多民众实现改善居住条件的愿望。而地方政府应该做的，就是按照经济工作会议的精神，积极引导行业、企业去适应市场规律，让开发商降房价。

当然，不同地区人口规模及结构不同，商品房库存情况也不相同。地方政府应首先摸清人与房的对应情况，如果确有潜在需求，就要引导鼓励开发商积极降房价，而不要再去加杠杆，再拿财政资金去进行补贴。如果潜力确实有限，为了减少空置和资金占压，政府、银行、开发商和投资者可通过协商，尝试将商品房转作廉租房、商业用房，并结合城市发展规划，将其转作其他用途使用，以逐步消化库存并减少损失。